Comentários / Defensoria Pública do Estado - Pernambuco - Defensor Público - CESPE - UnB - 2015 - Prova Objetiva

Questão errada

Locação Residencial

a) Com prazo igual ou superior a trinta meses, contratada por escrito:

Estabelece o artigo 46 da Lei 8.245/91 que no caso supracitado a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independente de notificação ou aviso. Porém, se findo o prazo do contrato e o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, ocorrerá a prorrogação tácita da locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

Ocorrendo a prorrogação, poderá o locador reaver o imóvel a qualquer tempo, todavia, com a exigência de que notifique previamente o locatário, concedendo prazo de trinta dias para a desocupação.

Em todas as locações residenciais por escrito, com prazo igual ou superior a trinta meses, fica evidenciada a presença da denúncia vazia, que é a faculdade de rescindir a locação sem a obrigação de demonstrar a razão ou a necessidade da retomada do imóvel, diferente do que ocorre quando o prazo é inferior a trinta meses, onde os locadores irão subordinar-se às restrições do artigo 47, ou seja, denúncia justificada.

Ao término do contrato por prazo determinado o locador tem prazo de trinta dias para ajuizar Ação de Despejo, sob pena de ficar obrigado a notificar o locatário.

b) Com prazo inferior a trinta meses:

Nas locações avençadas com prazo inferior a trinta meses, com exceção do inciso V do artigo 47, não há possibilidade de denúncia sem que haja motivação, ocorrendo desta forma, sua prorrogação automaticamente. O inciso I do artigo 47 permite a retomada nos casos do artigo 9º, este diz respeito a hipóteses de desfazimento da locação, de forma que:

“I- por mútuo acordo;

II- em decorrência da prática de infração legal ou contratual;

III- em decorrência de falta de pagamento do aluguel e demais encargos;

IV- para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel, ou podendo, ele se recuse a consenti-las.”

O mútuo acordo ou distrato permite o desfazimento de qualquer relação contratual, admitindo, assim o despejo. Nas infrações legais ou contratuais, pode incidir em qualquer das partes, havendo infração por parte do inquilino, será autorizado o despejo. Já se a infração for do locador, este poderá determinar uma indenização em favor do inquilino, além da rescisão do contrato.

A obrigação de pagar o aluguel é descrita no artigo 23, I, sendo essencial ao contrato de locação, através de uma inovação trazida pelo artigo 62, onde a lei permite que a cobrança dos aluguéis em atraso possa ser cumulada com o pedido de despejo.

No que tange às reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público, deve o inquilino não só consentir com a realização dos reparos emergenciais como também comunicar esta necessidade ao locador.

Além das hipóteses mencionadas no art. 9º da lei, o art. 47 aduz também como possibilidade de denúncia justificada da locação “a extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com seu emprego”. Nesta situação a norma procurou envolver zeladores, vigias, porteiros etc. Quando desfeito o vínculo trabalhista, abre-se ensejo à ação de despejo, e o art.59 § 1º, II, trata da possibilidade de despejo liminar, evitando que o empregador tenha que tolerar ex-empregado no local até a sentença.

O inciso III do art. 47 refere-se ao pedido de retomada do imóvel para “uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio.” Uso próprio é qualquer utilização do imóvel residencial ou não residencial. A retomada para esse fim é facultada para o locador, companheiro ou cônjuge. Já para ascendente ou descendente o pedido é para uso exclusivamente residencial. O § 1º do artigo em pauta, acrescenta que a necessidade deve, no entanto, ser judicialmente demonstrada se:

“o retomante, alegando necessidade de usar imóvel, estiver ocupado, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado imóvel anteriormente.”

A respeito do referido parágrafo, Silvio Venosa refere:

“O exame da necessidade dependerá do prudente exame da prova, possuindo o locador vários imóveis locados, cabe escolher dentre eles, devendo eventual abuso de direito ser verificado no caso concreto.” [6]

O § 2º do art. 47 estende a possibilidade de retomada não só ao proprietário, mas também ao promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e registro imobiliário. O inciso IV do artigo 47 permite a retomada justificada se houver:

“pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento, ou se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento.”

Esta hipótese não se confunde com aquela consubstanciada no inciso III do art. 9º, isto porque, aqui a iniciativa é do proprietário e não do Poder Público. Note-se ainda que a lei não exige só a demolição como também a ulterior edificação, preenchidos os requisitos de acréscimos mínimos do imóvel.

Por fim, cuida-se do inciso V do art. 47, que trata da denúncia imotivada da locação em vigência ininterrupta por mais de cinco anos. Quando a locação for verbal, ou se por escrito, por período inferior a 30 meses, deverá o locador aguardar cinco anos para poder, imotivadamente, despejar seu inquilino.

Disponibilizado por: FERREIRA, Camila Farias; ROCHA, Fernanda de Castro da; OLIVEIRA, Lidiane Soares. Lei do inquilinato. In: Âmbito Jurídico, Rio Grande, XII, n. 66, jul 2009. Disponível em: <
http://www.ambito-juridico.com.br/site/index.php?n_link=revista_artigos_leitura&artigo_id=6404
>. Acesso em ago 2015.